売買（売却･買取）
- 売却希望者と田舎暮らし
- 農地転用・売買（売却･買取）手続き相談をする農家が増えたのは、農村と呼ばれる集団農業を営める優良な村落が減少したためと言われます。
- 農場・農園、採草放牧地（牧草地）を所有し、酪農・畜産や農作物の売買で生計を立てるのは現在かなり困難です。それが原因で耕作放棄地や遊休地も増えました。土地（山林や森林も）は放っておけば荒地となり原野化します。
- 高齢の農民には田んぼなど耕作地での作業はこたえます。休耕した水田・稲作地も多く、売却は多くの農家の望むものです。しかし逆に田園地帯の田舎暮らしに憧れ就農を志し、土地を購入・賃貸借し入植する若者もいます。
農地法、農振法、農振除外
- 農地法
- 田畑売却などに重要な法律です。農地法３条は、個人農家や生産法人が耕作・小作をする目的で「農地の状態」のまま、他人に売買・賃貸借をする時の制限を表しています。
- 農地法４条は、その地目を主に「宅地（工場敷地、道路、山林等にも）」に変更する時の法律です。これは所有者が「自らの使用」のためにするものです。
- 農地法５条がビジネスとして利用される土地を宅地にしたりして、売却、転売、賃貸借するための法律です。３条と４条を同時進行させるいわゆる農地転用のための条項です。
- 農振法
- 農業振興地域の整備に関する法律の略称です。この法律で不動産取引に利用されるのは、「農振除外」、つまりここは農業振興地域じゃないという許認可を得る申請手続きです。当サイトでは農地法や農振法の豆知識や利用方法を紹介しています。
非農地証明手続きと相続税
- 転用農地の種類
- 耕作地にも、第１種農地（要・農業保護地区の土地で転用は困難）、第２種農地（市街地化が見込まれたり生産性の低い、転用の可能性のある土地）、第３種農地（農業政策上、保護の必要のない市街化区域内にある土地。これは申請すれば非農地証明手続き〜転用可能）の３種類があります。
- 売買（売却、買取）に関する法律は他にもあります。農地を買う者は、農家資格と買受適格証明書が必要です。その上で土地開発に当っては、都市計画法、建築基準法、生産緑地法、国土利用計画法、大都市法、都市区画整理法など多くの法律が絡みます。
- また相続にも関わるとなると、農地の相続税物納やその納税猶予、また代償分割や固定資産交換特例など節税のための相続税法も関係します。当サイトでは節税のお役に立てるように不動産の買取なども行っています。お気軽にお問合せください。
任意売却と代物弁済、競売の注意点
2011.02.28 Monday
賃貸物件なら不動産管理会社が、一戸建てなら建設会社がそれぞれ責任がありますので、クレームがあればそこに言えばどうにかしてくれるはずです。任意売却物件は管理者がいないので、クレームの付け所がないのです。
任意売却したとしても債務金額以下だったという場合は結構多く報告されています。債務返済の金額に満たない場合、その残債は以降も支払わねばならないと言うことが、任意売却と代物弁済、競売の注意点です。任意売却して借金返済が完了するのなら、初めから任売の道を選んでいたはずです。任意売却して債務完済はほぼありえないと思った方がいいでしょう。
任意売却して借金のほとんどを返し終わったのなら、債権者も安心して残りの借金返済を待つことができるのです。債権者は差し押さえとか、強制的な金銭強要はなるべく行いたくないと考えているのです。自己破産する前に出来ることは行うようにしましょう。
任意売却業者は債務者側にも債権者側にも付くことができます。債務者側に任意売却業者がついた場合は、任意売却で少しでも有利になるように働き、債権者側からの依頼があれば、任意売却は金融機関などに有利になるように働くことでしょう。
つまり、任意売却業者はどちらの立場にも敵にも味方にもなってなる場合があります。任意売却業者の位置づけはとても曖昧ですが、基本的に債権者と債務者お互いのことを考えた結論を出してくれるでしょう。
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